Modernisierung, Anschlussfinanzierung und Bausparen

Ein Kunde, der heute kauft, braucht dich in zehn Jahren wieder. Und vielleicht schon in drei, wenn das Dach undicht wird. Drei Produkte sorgen dafür, dass du ihn über Jahre begleitest: das Modernisierungsdarlehen, die Anschlussfinanzierung und der Bausparvertrag.

Das Modernisierungsdarlehen

Ein Modernisierungsdarlehen finanziert Verbesserungen am Eigenheim, von der neuen Heizung bis zum ausgebauten Dachboden. Es kann eine Baufinanzierung sein oder ein Verbraucherdarlehen, also ein Ratenkredit.

Die Faustregel: Ab rund 35.000 Euro lohnt sich oft die Baufinanzierung, vor allem wenn die Immobilie ganz oder größtenteils abbezahlt ist. Dann sind die Zinsen meist günstiger als bei einem gleich hohen Ratenkredit. Ratenkredite bewegen sich typischerweise zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Im Bereich dazwischen lohnt sich der Vergleich beider Wege.

Warum erst ab einer gewissen Summe? Weil für die Grundschuld Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Bei kleinen Beträgen fressen die den Zinsvorteil einfach auf.

Förderung: Der Staat fördert vor allem Maßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern, Barrieren abbauen oder den Einbruchschutz erhöhen. Das geschieht über Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und lange Zinsbindungen, teils über die KfW, teils über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Die Programme ändern sich häufig. Zuletzt wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude zum 21. Juli 2026 angepasst; die Heizungsförderung wird seitdem schrittweise bis 2030 gekürzt und stärker nach Einkommen gestaffelt (ADAC). Für dich als Vermittler besonders interessant ist der Ergänzungskredit (KfW 358/359): Er finanziert bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit für Maßnahmen, für die der Kunde bereits eine Zuschusszusage hat – allein beantragen kann man ihn nicht (KfW). Prüfe vor jeder Beratung den aktuellen Stand auf den Websites von KfW und BAFA.

Was gilt als Modernisierung? Eine Orientierung bietet § 555b BGB. Die Vorschrift stammt aus dem Mietrecht und regelt, welche Modernisierungen ein Vermieter durchführen darf. Für Kapitalanleger ist sie deshalb direkt relevant. Dazu gehören Maßnahmen, die

• Energie einsparen oder dem Klimaschutz dienen,
• den Wasserverbrauch senken,
• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen,
• die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder
• neuen Wohnraum schaffen.

Die Anschlussfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Bleibt der Kunde bei seiner bisherigen Bank, spricht man von einer Prolongation. Wechselt er zu einer anderen Bank, ist es eine Umschuldung. Bei einer Umschuldung fallen meist Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld an. Sie sind überschaubar, gehören aber in die Rechnung.

Bei den meisten Kunden endet die Zinsbindung nach 5, 10 oder 15 Jahren. Fast immer ist dann noch eine Restschuld offen. Und da kommst du ins Spiel. Deine Kunden von heute sind deine Kunden von morgen, und weil du ihre Geschichte kennst, findest du schnell die beste Lösung.

Früh sichern mit dem Forward-Darlehen. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, sollte sich früh um die Anschlussfinanzierung kümmern. Viele Banken bieten schon heute Darlehen zu aktuellen Konditionen an, die erst in sechs oder zwölf Monaten abgerufen werden. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich der Zins je nach Bank sogar bis zu 60 oder 66 Monate im Voraus festschreiben.

Erkläre deinem Kunden aber auch die andere Seite. Für die Vorlaufzeit verlangen Banken einen Forward-Aufschlag, üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat; die ersten Monate sind oft aufschlagsfrei (Allianz). Bei 36 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten kommen so rund 0,7 Prozentpunkte auf den heutigen Zins. Und fallen die Zinsen bis zum Start, bleibt der Kunde trotzdem an den höheren Zins gebunden. Ein Forward-Darlehen ist also eine Absicherung, keine Wette.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Wer eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren hat, kann sein Darlehen trotzdem nach zehn Jahren kündigen. Ganz oder teilweise, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wichtig: Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens, nicht ab Vertragsschluss. Bei Neubauten mit gestaffelter Auszahlung verschiebt sich der Termin deshalb spürbar. Wurden später Zins oder Laufzeit neu vereinbart, zählt dieses Datum.

Der Bausparvertrag

Die Idee hinter dem Bausparen ist so einfach wie genial. Alle Sparer zahlen in einen gemeinsamen Topf. Sobald genug drin ist, zahlt die Bausparkasse es als Darlehen an die ersten Bausparer aus. Weil alle weiter einzahlen, kommen nach und nach alle an die Reihe, und zwar schneller, als wenn jeder allein vor sich hin sparen würde.

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Teilen: einer Sparphase und einem Darlehen. Zuerst spart der Kunde einen Teil der Bausparsumme an, meist 30 bis 50 Prozent. Nach einigen Jahren, zum Beispiel nach sieben oder zehn, wird der Vertrag zuteilungsreif. Dafür müssen das Mindestsparguthaben, eine Mindestsparzeit und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht sein. Dann kann der Kunde das Darlehen abrufen. Er darf es für wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden, wie sie das Bausparkassengesetz festlegt (§ 1 Abs. 3 BauSparkG). Die Rückzahlung läuft über mehrere Jahre. Allgemein gilt: Je schneller sie erfolgt, desto niedriger ist meist der Zins.

Kosten und Förderung gehören in jede Beratung. Beim Abschluss fällt in der Regel eine Abschlussgebühr an, meist 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Dem steht staatliche Förderung gegenüber. Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent auf bis zu 700 Euro Sparleistung im Jahr, bei Paaren auf bis zu 1.400 Euro. Sie gibt es bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 35.000 Euro, bei Paaren 70.000 Euro (Schwäbisch Hall). Dazu kommt für vermögenswirksame Leistungen die Arbeitnehmersparzulage. Beides gleichzeitig für dieselben Einzahlungen gibt es aber nicht (service.bremen.de).

Der Bausparvertrag hat ein etwas angestaubtes Image. Zu Unrecht. In Kombination mit einem Bankdarlehen kann er den Zins für 30 bis 40 Jahre sichern, und das gibt sicherheitsorientierten Kunden Ruhe für Jahrzehnte. Bei schwierigen Finanzierungen kann er der Bank zusätzliche Sicherheit geben. Jeder Baufimakler sollte ihn kennen und anbieten können.